公司概览
- 中文名称： 越秀房地产投资信托基金
- 英文名称： Yuexiu Real Estate Investment Trust
- 股票代码： 00435.HK
- 上市日期： 2005年12月21日（是香港首批上市的REITs之一）
- 管理人： 越秀基金管理有限公司（为越秀资本旗下的专业资产管理平台）
- 核心理念： “以优质资产为核心，以卓越运营为驱动，为基金单位持有人提供稳定、可持续的回报。”
投资组合分析（核心资产）
越秀房产基金的投资组合以其地理位置优越、业态多元而著称，其资产主要集中在中国内地的一线及核心二线城市，尤其是其大本营——广州。
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截至2025年底，其投资组合总资产约为402亿港元,主要由以下四部分构成：
写字楼 - 核心收入来源
这是越秀房产基金最核心、最具优势的资产，其写字楼资产主要位于广州的核心商务区，如珠江新城、环市东路等。
- 明星资产：
- 广州国际金融中心 (IFC)： 这是其“皇冠上的明珠”，位于广州珠江新城CBD核心区，是广州的标志性超甲级写字楼,其高出租率和高租金水平为基金贡献了稳定的现金流。
- 财富广场、城建大厦、维多利广场等： 同样位于广州核心地段,是基金重要的收入支柱。
- 特点： 资产质量高，区位优势明显，租户多为大型金融机构、跨国企业,租约稳定。
商业零售 - 体验式消费
这部分资产旨在为写字楼及周边居民提供配套服务,提升整体价值。
- 代表资产：
- 天河城： 虽然不是100%持有，但越秀房产基金持有其部分权益，天河城是中国最成功的购物中心之一，人流量巨大,品牌力强。
- 旗下其他购物中心： 如广州维多利广场等。
- 特点： 注重“体验式消费”，通过引入餐饮、娱乐、亲子等业态,增强客流粘性。
停车场 - 稳定的辅助收入
停车场业务虽然规模不大,但能提供非常稳定和可预测的现金流。
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- 代表资产：
主要位于其核心写字楼和购物中心下方，如广州国际金融中心停车场、城建大厦停车场等。
- 特点： 需求刚性，受经济周期影响小，是基金整体回报的“稳定器”。
增长型资产 - 布局新赛道
近年来，基金积极拓展新的资产类别,以实现多元化增长。
- 代表资产：
- 广州国际金融中心 (IFC) 瑰丽酒店： 引入国际奢华品牌酒店,提升了IFC的综合价值和品牌影响力。
- 上海越秀大厦： 首次将投资版图拓展至上海,抢占中国内地最重要的经济中心之一。
- 物流仓储资产： 通过收购和合作,开始布局物流仓储这一高增长赛道。
投资亮点
- 卓越的资产质量和区位优势： 核心资产位于广州CBD，具有稀缺性和不可替代性,租金议价能力强。
- 多元化的收入来源： “商、办、停、酒”四驾马车，收入结构均衡，抗风险能力强，即使某个业态（如零售）受经济影响，其他业态（如写字楼）依然能提供稳定支撑。
- 稳健的财务状况和派息记录：
- 基金自上市以来，从未中断过分派,是港股市场上少数能持续派息的REITs之一。
- 资产负债率保持在行业健康水平,财务杠杆稳健。
- 专业的资产管理能力： 管理人越秀资本在房地产领域经验丰富，擅长资产的“收购、改造、运营、增值”,能够持续提升资产价值。
- 与内地国企的紧密联系： 背后股东是广州市属国企越秀集团，这使其在获取内地优质资产、融资等方面具有独特优势。
风险与挑战
- 对广州市场的依赖度较高： 尽管已开始拓展上海等新城市，但其绝大部分资产和收入仍来自广州，若广州经济或写字楼市场出现波动,将直接影响基金表现。
- 利率风险： 作为REITs，其融资成本与市场利率密切相关，若香港或内地的利率持续上升，将增加其利息支出,挤压利润空间。
- 宏观经济与房地产市场周期： 写字楼的出租率和租金水平与宏观经济景气度高度相关，若经济下行，企业缩减办公面积,将直接影响其核心收入。
- 市场竞争加剧： 内地一线城市（如上海、北京）的REITs和商业地产项目竞争激烈,新项目供应量可能对现有资产租金造成压力。
财务表现与派息
- 收入： 主要来自租金收入,近年来保持稳定增长。
- 每股分派： 这是投资者最关心的指标之一，越秀房产基金长期保持稳定的派息率，其年度派息通常在20-0.25港元/单位左右（具体数据需查阅最新财报）,派息率在港股REITs中处于中等偏上水平。
- 股价表现： 其股价会受到市场利率、宏观经济、基金自身运营表现等多种因素影响,存在波动。
如何投资？
投资者可以通过香港的证券账户（如港股通或直接开户）购买越秀房产基金的基金单位，股票代码为 HK。
投资前需注意：
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- 了解REITs特性： REITs的股价波动通常比股票更大，且其分红需缴纳股息税（具体税率取决于投资者所在地的税务规定）。
- 阅读定期报告： 投资前应仔细阅读其发布的年度报告、中期报告和招股说明书，了解最新的投资组合、财务状况和经营策略。
- 评估自身风险承受能力： REITs虽然提供稳定分红，但并非没有风险,投资者需评估自己是否能接受其股价和净值的短期波动。
越秀房地产投资信托基金是一只“稳健型”的REITs，它不像某些高增长型REITs那样有爆发力，但以其核心地段的高质量资产、持续稳定的派息记录和专业的运营管理，为寻求长期、稳定现金流的投资者提供了一个不错的选择。
它尤其适合那些看好中国内地核心城市（尤其是广州）商业地产长期发展，并希望获得股息收入的投资者，在投资前，建议您结合自身的投资目标和风险偏好,进行更深入的研究。
