房企投资性房地产，是资产还是负债？

什么是投资性房地产？

我们需要从会计准则的角度来定义它,根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

这个定义包含三个核心要素：

1. 目的：为了“投资”，即赚取租金（现金流）或等待升值（资本利得），而不是为了企业自己使用（如办公楼、厂房）或为了销售（如房地产开发企业的商品房存货）。
2. 形态：可以是已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
3. 主体：任何企业都可能持有投资性房地产，但对于房地产企业来说，这是其核心业务之一。

投资性房地产的范围（与固定资产、存货的区别）

这是最容易混淆的地方,必须清晰区分。

关键区分点：

• 自用 vs 出租：企业自己用的办公楼是固定资产；租出去的办公楼是投资性房地产。
• 出租 vs 待售：建成后准备长期收租的商铺是投资性房地产；建成后准备卖给购房者的商品房是存货。

投资性房地产的会计确认与计量

投资性房地产的后续计量模式有两种,企业可以选择其中一种，但一经确定，不得随意变更。

成本模式

这是最常见、最简单的模式，类似于固定资产的会计处理。

• 初始确认：按照取得时的成本入账。
  • 成本包括：购买价款、相关税费（如契税、印花税）、可直接归属于该资产的其他支出（如装修费）。
  • 会计分录：

    借：投资性房地产
        贷：银行存款 / 其他应付款 等

• 后续计量：
  1. 计提折旧或摊销：与固定资产类似，需要按期计提折旧（建筑物）或进行摊销（土地使用权）。

     借：其他业务成本
         贷：投资性房地产累计折旧/摊销

  2. 确认租金收入：收到租金时确认为收入。

     借：银行存款 / 应收账款
         贷：其他业务收入

  3. 发生后续支出：如装修、维修费。
     • 费用化：日常维修，计入当期损益。
     • 资本化：满足资本化条件的改良支出，计入投资性房地产的成本。

公允价值模式

这种模式更能反映资产在期末的真实市场价值,但会计处理更复杂。

• 初始确认：与成本模式相同，按取得成本入账。
• 后续计量：
  1. 不计提折旧或摊销：资产的价值不再通过折旧/摊销逐年减少。
  2. 以公允价值为基础调整账面价值：在每个会计期末，将投资性房地产的公允价值与账面价值进行比较，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
     • 如果公允价值 > 账面价值，增值：

       借：投资性房地产——公允价值变动
           贷：公允价值变动损益

     • 如果公允价值 < 账面价值，减值：

       借：公允价值变动损益
           贷：投资性房地产——公允价值变动

  3. 确认租金收入：与成本模式相同。

     借：银行存款 / 应收账款
         贷：其他业务收入

模式选择的考量

• 成本模式：
  • 优点：简单、稳健，不会因为市场波动导致利润大幅波动。
  • 缺点：无法反映资产的真实市场价值，可能造成账面价值与实际价值严重背离。
  • 适用性：适合那些市场不活跃、价值相对稳定，或者管理层希望平滑利润的企业。
• 公允价值模式：
  • 优点：能及时反映资产的市价，财务信息更具相关性，符合决策有用性目标。
  • 缺点：利润波动性大，且公允价值的确定需要依赖专业的评估，可能存在主观性。
  • 适用性：适合那些位于核心城市、市场活跃、升值潜力大的优质物业，企业也愿意展示其资产增值的房地产企业。

投资性房地产的转换与处置

转换

投资性房地产与其他资产（如固定资产、存货）之间可以相互转换，通常是由于企业用途的改变。

• 转换入投资性房地产：
  • 企业将自用的办公楼改为出租。
  • 在成本模式下，按转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账成本。
  • 在公允价值模式下，按转换日的公允价值入账，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。
• 转换出投资性房地产：
  • 企业将出租的写字楼收回改为自用,或准备出售。
  • 在成本模式下，按转换前的账面价值作为转换后固定资产或存货的入账成本。
  • 在公允价值模式下，按转换日的公允价值作为转换后固定资产或存货的入账成本，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。

处置

当投资性房地产被出售、转让或报废时，需要终止确认。

1. 确认处置收入：按实际收到的金额入账。
2. 结转账面价值：将投资性房地产的账面价值（成本模式下为原值-累计折旧；公允价值模式下为账面余额）及其相关的累计折旧、减值准备等一并结转。
3. 结转公允价值变动损益：如果采用的是公允价值模式，原计入“公允价值变动损益”的累计金额需要转入“其他业务成本”。
4. 确认处置损益：将处置收入与账面价值的差额确认为“其他业务成本”或“其他业务收入”。

会计分录（简化版）：

借：银行存款（实际收到的价款）
    投资性房地产累计折旧/摊销（成本模式）
    公允价值变动损益（公允价值模式下，结转累计变动）
    其他综合收益（如有，涉及其他综合收益转入）
    贷：投资性房地产（账面余额）
        其他业务成本（差额，或借方）
        其他业务收入（差额，或贷方）

对房地产企业的战略意义

1. 平滑利润与调节利润：

   • 成本模式：稳定的租金收入和折旧可以提供可预测的现金流和利润，平滑市场波动。
   • 公允价值模式：在房地产市场上升周期，公允价值变动损益能显著增厚企业利润，提升股价和融资能力，但在下行周期，也会导致巨额亏损。

2. 资产价值重估与融资：

   采用公允价值模式,可以在财务报表上展示资产的真实增值，提升企业净资产规模，优化资产负债表，有助于获得更高的银行授信或进行资产证券化融资。

3. 税务筹划：

   • 在成本模式下,计提的折旧可以在税前扣除，起到节税作用。
   • 在公允价值模式下,由于不计提折旧，税前可扣除的费用较少，但资产增值部分在处置时才一次性体现为应纳税所得额，企业需要综合权衡。

4. 反映企业战略转型：

   如果一家传统的