企业投资性房地产的后续计量如何选择？

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它不是企业自用的厂房、办公楼,也不是房地产开发企业用于销售的商品房。

以下是关于企业投资性房地产的核心要点，包括其定义、特征、范围、后续计量、转换和处置等。

投资性房地产的定义与核心特征

核心特征：

1. 目的明确：为了赚取租金或实现资本增值（或两者兼有）。
2. 用途单一：持有的目的是用于“投资”，而不是用于生产、经营、管理或销售。
3. 可辨认性：能够单独计量和出售。

投资性房地产的构成范围（包括什么）

投资性房地产主要包括以下三类：

已出租的土地使用权

• 定义：企业通过出让或转让方式取得的,并已出租给其他单位的土地使用权。
• 例子：
  • 甲公司购买了一块土地，在上面建造了一栋商铺，然后将整栋商铺出租给乙公司，每年收取租金,这块土地和这栋商铺都属于甲公司的投资性房地产。
  • 甲公司拥有一块闲置的土地，直接出租给乙公司用于建停车场，收取土地使用费,这块土地就是投资性房地产。

已出租的建筑物

• 定义：企业拥有产权的，并已出租的房屋、建筑物等。
• 关键点：必须是“已出租”，即签订了租赁协议,并已开始出租。
• 例子：
  • 甲公司拥有一栋写字楼，将其中的10层出租给乙公司，签订了为期5年的租赁合同,这10层写字楼就是投资性房地产。
  • 甲公司将其闲置的厂房出租给另一家制造企业，用于生产,这个厂房就是投资性房地产。

持有并准备增值后转让的土地使用权

• 定义：企业取得的、准备在增值后转让的土地使用权。
• 适用场景：这种情形相对较少,通常发生在地价有持续上涨预期的区域。
• 例子：

  甲公司几年前在开发区购买了一块土地，原计划建厂房，但由于城市规划变化，该区域地价持续上涨，甲公司决定不再建厂房，而是持有该土地使用权，待其价值升高后再出售,这块土地就属于投资性房地产。

  
  （图片来源网络，侵删）

不属于投资性房地产的项目（容易混淆的点）

以下情况不属于投资性房地产：

1. 自用房地产

   • 定义：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
   • 例子：
     • 企业使用的办公楼、厂房。
     • 企业出租给本企业职工居住的宿舍。
     • 企业拥有并用于自身生产经营的场所。

2. 作为存货的房地产

   • 定义：房地产开发企业开发的用于对外销售的商品房、土地。
   • 关键点：对于房地产开发商来说，他们开发的房子就是“存货”，遵循《企业会计准则第1号——存货》的规定,而不是投资性房地产准则。

3. 出租给本企业职工并收取租金的宿舍

   虽然也收取租金，但其主要目的是解决职工住宿，服务于生产经营,因此作为自用房地产处理。

投资性房地产的后续计量模式

企业对投资性房地产的后续计量，可以选择两种模式之一，且通常不得随意变更。

成本模式

• 定义：按照投资性房地产的成本减去累计折旧（摊销）和累计减值准备后的金额进行计量。
• 处理方式：
  • 折旧/摊销：比照固定资产和无形资产，对建筑物计提折旧,对土地使用权进行摊销。
  • 减值：期末进行减值测试，发生减值时计提减值准备。一旦计提减值，在以后会计期间不得转回。
• 适用范围：这是企业最常用、最普遍的计量模式。

公允价值模式

• 定义：不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值。
• 处理方式：
  • 公允价值变动：公允价值与原账面价值之间的差额，计入当期损益（“公允价值变动损益”科目）。
  • 不计提折旧/摊销和减值准备。
• 适用条件：企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续、可靠地取得,通常需要活跃的市场报价支持。
• 注意：如果企业对某项投资性房地产采用公允价值模式计量，则其所有的投资性房地产都必须采用公允价值模式计量，不得对部分采用成本模式,部分采用公允价值模式。

投资性房地产的转换

房地产的用途可能会发生改变,因此需要进行会计处理上的转换。

投资性房地产的处置

当企业出售、转让报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（“其他业务收入”和“其他业务成本”）。

会计处理步骤：

1. 转入清理：
   • 借：银行存款（收到的价款）
   • 借：其他业务成本（结转的账面价值）
   • 借：投资性房地产累计折旧/摊销（成本模式下）
   • 借：投资性房地产减值准备（成本模式下）
   • 贷：投资性房地产（成本或公允价值模式下的账面余额）
   • 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
2. 确认损益：
   • 借：其他业务成本
   • 贷：公允价值变动损益（如果之前在公允价值模式下确认过损失,则可能反向结转）
   • 贷：其他业务收入（收入部分已在第一步确认）

理解这些核心要点,就能全面掌握企业投资性会计处理的精髓。